Q：如何選擇房客

一、要有正當職業，有正當職業的房客才能保證房租能夠按時支付，不會給房東帶來不必要的麻煩。
二、觀察房客神態，通過注意租客溝通時的禮貌來了解基本狀況，可以避免碰到精神不正常之人。
三、租屋相關契約一定要齊全，日後若有什麼問題也比較好處理。
四、明確出租對象，是家庭還是合租？成員有哪些？職業是什麼？是否有抽菸養寵物等？。
五、可以透過仲介；或者包租代管業者協助出租篩選，相較來的省事。

Q：租屋契約問題

簽約注意事項，一、契約應立明清楚的內容，1、租金、租金繳交時間與租金調整規定；2、租期與押金；3、房客水電、瓦斯、電話等費用的處理，4、搬入時間確定，5、提供設備、稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付； 6、要不要公證、提前解約之處理，7、應為一式兩份

二、契約公正，1、找誰公正：可從當地地方法院所屬民間公證人名冊中找出您家附近有沒有合格的民間公證人，最好事先電話預約。2、需準備哪些材料：房東及房客本人帶各自的身份證正本及印章；房東還需提供建物權狀正本及最近一年度房屋稅繳稅證明；若要改用公證人的制式租約，則要帶雙方已簽的租約。3、公證費用如何計算，以一年的租金總金額或者該年度該房屋的公告現值為計算標準（一般採用金額高） 4、需要多久：整個過程大約半小時就OK了！ 　　　 辦公證只是一個保險的概念，如果房東房客好聚好散，當然公證就派不上用場了。但是，如果房客或房東有一方拖欠租金、違約金或押金，則另一方可直接至法院要求強制執行，不必再耗費時間去證明這租約的真偽，只要對方無法向法院交待「費用已繳納」的證明時，法院就會幫你把錢從房客(或房東)的存款中扣回來了。

5. 交屋 簽約完後即可當場或另約時間交屋，交屋最重要的是清點房東所提供的設備， 並確認其功能，以免未來發生爭議。交屋時除了給房客鑰匙、感應器等，也可帶房客認識環境，例如認識丟垃圾的地方、認識管理員等，當一個貼心的好房東，房客也會比較善待你的房子。

Q：發生租屋糾紛有哪些法律諮詢?

首先可諮詢 財團法人法律扶助基金會 或 御豐 請求幫忙，或是尋求政府協助以雙北為例： 台北市地政局：民眾如有租賃相關法律諮詢需求時，臺北市政府也提供免費法律諮詢服務，民眾可撥打1999〈外縣市撥打02-27208889〉轉6168或直撥02-27256168預約，另外臺北市各區行政中心亦設置市民法律諮詢服務櫃檯。

新北市：若房東與房客因租屋問題，或與租賃服務業者產生糾紛，提供消費糾紛申訴管道，避免進入冗長的法律訴訟，保護雙方權利。至於在簡政服務方面，地政局也提供租賃住宅服務業登記預先收件及主動通知異動服務，提醒業者完成異動登記與否，以減少往返奔波。相關資訊可上新北市地政局租賃住宅服務業專區查詢。最後若需尋求消保會介入，可在 線上申訴不動產消費糾紛 來做申訴喔！

Q：如何確定房屋租金

方法一：總價報酬率，年租金／房子總價＝租金投報率，此為傳統算法，適用於賺價差的投資客及賺租金的包租公，原則以4%為合理底線，可先鎖定房價，求出合理租金，如房價500萬元，至少年租金20萬元方為划算的出租價格。

方法二：成本報酬率，年租金／購屋自備＝租金投報率，此公式適用善用房貸進行財務槓桿操作者，若以7成貸款，則以15%為底線，一般應可達45%。

方法三：參考市場法，先收集附近同類型房屋的租金行情作為參考的基本租金；再考慮樓層高低、屋齡、坪數大小等內在條件，在基本租金上適當調整；最後再考慮附近生活條件與環境的因素，如離公車、捷運站遠近，與學校、市場、公園距離的遠近等，在繼續調整租金，最後得到一個自己能夠接受且符合市場行情的租金。

二、訂金 若帶看後租客馬上有意願承租且雙方對租金有共識，那麽即可當場簽約或是先收訂金再另約時間簽約，訂金通常是收個誠意，幾千元或一萬元都可以，之後再從房租扣掉，收了訂金後可用一張紙寫個收據給租客，內容包含日期、房客姓名、租金、入住日、簽約日、訂金金額、房東簽名等。

Q：房屋報稅問題

房東每年除需要繳納地價稅與房屋稅，若房客申報租金抵扣所得稅後，房東還需要繳納租賃所得稅。 一、所得稅，租賃所得稅申報方式有兩種：
租金收入計算依財政部標準：每年財政部會公佈台北市、高雄市及台灣省 "當地房屋及土地一般租金標準"，民眾可以計算出租金收入， 減去43%的必要成本及費用，就餘額申報租賃所得即可； 實際租金收入採列舉方式：採實際租金收入申報，可以將成本及必要費用以列舉的方式自實際租金收入中扣除，來計算實際租賃所得。可列舉扣除房租成本費用之項目有：
以上2種租賃所得申報方式，民眾可以先行計算，比較哪個對自身較為省稅，再決定以何種方式申報。記得要妥善保管相關舉證用憑證，提高可供扣除費用金額。

二、地價稅，地價稅：房東在每一直轄市或縣（市）轄區內已規定地價之土地公告地價總額所課的稅。（土地稅法第十五條）原則上地價稅採累進稅率課稅，但是土地所有權人其地價總額未超過土地所在地直轄市及縣（市）累進起點地價時，其地價按基本稅率徵收，其稅率如下表：
三、房屋稅，（房屋稅則視租屋用途而定，租屋若為住家使用，稅率採住家用之稅率申報）是以房屋為課稅對象，向房屋所有人課徵的一種財產稅。所謂房屋，除一般通稱的房屋外，尚包含其他形狀特殊而供住宅、營業、工作等使用之建築物在內。如夾層屋及各種形狀之散裝倉庫、油槽及加油亭等均是。房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。

土地使用從自用住宅用地變成一般私有土地，其申報稅率之調整幅度，自用住宅的稅率為千分之二，一般私有土地稅率為千分之十。（其稅率為八十九年公佈的法定稅率）

Q：如何確定押金

押金是用以擔保租金支付為目的的，一般多為租金的一個月或二個月；若租賃關係結束，未有欠租或違約情況，房東應無條件將押金返還予房客；押金數額亦可以由當事人任意訂立，但若超過二個月租金，房客可以依土地法的規定主張超過部份得用以抵付租金。

四、租金遲交處理，1、房客租金支付有遲延者，且積欠金額除以押金抵償外，總額達兩個月以上，房東可以催告房客於限期內支付租金，如房客於期限內不支付，房東可終止契約。

2、若到期房客還不自動遷出，房東可請求法院執行強制房客遷出。

3、房東可要求房客就遲付之租金及房客拒絕返還所生之損害，或因房客無權占有所生之不當得利作出賠償。依照民 法規定房東如為所有人時，則有「租賃物返還請求權」及「所有物返還請求權」兩個請求權。由於不當得利與損害賠償之性質相同，所以僅能擇一行使。如依「不當 得利請求權」請求時，依照民法第一百七十九條規定，請求返還利益。如依「損害賠償請求權」請求時，依民法第二百三十一條規定，得請求因遲延而生之損害。

Q：房屋維修問題

一、依照民法第429條規定：租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。也就是房屋的問題原則上都是由房東負責維修。

二、對於冷氣、冰箱、電視等物品，並非房子結構的一部分，除非你們簽約時有把它包含在［租賃物］的範圍內，否則並不當然屬於［租賃物］，依實務見解認 為這只是你方便對方使用之物，與房屋結構無關，因此如果有維修之必要，法律既未明定應該由房東負責，合約若未明定時，實務上認為應該由受到利益的使用者自負維修責任。

Q: 房東常見租屋糾紛

● 租約到期房客不搬走 ● 房客租金未按時繳交或積欠未繳 ● 屋況明顯人為破壞 ● 超出約定居住人數 ● 房客不當使用租處空間

發生租屋糾紛時有哪些申訴管道?

依內政部資料若遇到租屋糾紛時，建議有以下做法：1、向直轄市、縣(市)政府消費者服務中心或消費者保護官申訴、向直轄市、縣(市)消費爭議調解委員會申請調解、向鄉鎮市、 縣(市)不動產糾紛調解處委員會申請調處、向房屋所在地之法院申請調解或進行訴訟

2、地方政府均有提供相應的協助管道，以台北市為例：